Immobilienprojekt starten – und dann diese große Frage: SCI, SAS oder SARL?
Vielleicht kennst du diese Szene. Samstagmorgen, Kaffee wird kalt, Immo-Portal offen, Taschenrechner daneben. Die Zahlen sehen gut aus. Sehr gut sogar. Und dann kommt sie, diese eine Frage, die alles blockiert : Welchen Rechtsstatus soll ich wählen ?
SCI, SAS, SARL… ehrlich, am Anfang klingt das alles gleich. Aber in der Praxis kann genau diese Entscheidung darüber entscheiden, ob dein Projekt wirklich rentabel wird – oder ob du dich jahrelang ärgerst.
Bevor wir über Rechtsformen reden, lass uns über dein echtes Ziel sprechen
Klingt banal, ist aber entscheidend. Der richtige Status hängt nicht von Trends ab, sondern von deinem Vorhaben.
Willst du langfristig vermieten ? Schnell weiterverkaufen ? Ein Familienvermögen aufbauen ? Oder einfach Cashflow sehen, jeden Monat ?
Ich habe schon Investoren erlebt, die super aufgestellt waren, aber den falschen Status gewählt haben, weil „man das halt so macht“. Ergebnis : unnötige Steuern, Stress, schlaflose Nächte.
Umgekehrt gibt es Projekte, sauber strukturiert, realistisch gedacht, wie man sie zum Beispiel bei Profis wie https://immobilieresaintpaul.fr sieht – und die laufen einfach, Jahr für Jahr.
Also, schauen wir uns die Optionen an. Ohne Bullshit. Ganz ruhig.
Die SCI: perfekt fürs Vermögen, weniger für Action
Die SCI (Société Civile Immobilière) ist so etwas wie der Klassiker unter den Immobilienstrukturen. Fast jeder stolpert früher oder später darüber.
Warum sie so beliebt ist :
* Ideal, wenn mehrere Personen investieren (Paar, Familie, Geschwister).
* Sehr praktisch für Vermögensaufbau und Nachfolge.
* Klare Struktur, überschaubare Verwaltung.
* Wahl zwischen Einkommensteuer (IR) und Körperschaftsteuer (IS).
Aber, und das sage ich ganz offen : Die SCI ist kein Alleskönner.
Sobald es um möblierte Vermietung geht, wird es heikel. Steuerlich kann das schnell unattraktiv werden. Und ja, das überrascht viele.
Ich finde : Die SCI ist top, wenn du langfristig denkst. 15, 20 Jahre, vielleicht mehr. Wenn du sagst : „Das bleibt im Familienbesitz.“
Wenn du eher auf schnelle Rendite aus bist… vielleicht nicht die beste Idee.
Die SARL: solide, geregelt, manchmal etwas streng
Die SARL kennt man aus der klassischen Unternehmenswelt. In der Immobilienbranche taucht sie oft als SARL de famille auf.
Was für sie spricht :
* Sehr klarer rechtlicher Rahmen.
* Gut geeignet für möblierte Vermietung.
* Banken mögen sie. Wirklich.
* Weniger steuerliche Überraschungen.
Aber ganz zeigen wir auch die andere Seite.
Die SARL ist strukturierter, strenger. Weniger flexibel. Manche Entscheidungen dauern länger, brauchen mehr Formalitäten. Das kann nerven, je nach Typ.
Meiner Meinung nach ist die SARL ein guter Mittelweg, wenn du ernsthaft vermieten willst, ohne in komplexe Konstruktionen abzurutschen.
Die SAS: maximale Freiheit – aber zu welchem Preis ?
Die SAS wirkt modern. Flexibel. Fast schon sexy auf dem Papier.
Warum viele sie in Betracht ziehen :
* Extrem flexible Satzung.
* Interessant für größere oder skalierbare Projekte.
* Seriöses Image bei Partnern und Investoren.
Aber jetzt kommt der Realitätscheck.
Die SAS unterliegt der Körperschaftsteuer. Und die Besteuerung von Dividenden ? Ehrlich… die tut weh. Dazu kommen Sozialabgaben, komplexere Verwaltung, mehr Kosten.
Ich persönlich sehe die SAS eher bei unternehmerischen Immobilienprojekten: Projektentwickler, Händler, mehrere Deals pro Jahr.
Für ein ruhiges Mietobjekt ? Oft überdimensioniert.
Also… welcher Status ist der richtige für dich ?
Die unbequeme Wahrheit : Es gibt keine perfekte Rechtsform.
Es gibt nur eine, die besser zu deinem Projekt passt als die anderen.
Frag dich ehrlich :
* Wie lange halte ich das Objekt ?
* Allein oder mit Partnern ?
* Miete ich möbliert oder leer ?
* Will ich optimieren oder vereinfachen ?
Manchmal ist die simpelste Lösung die beste. Manchmal lohnt sich eine Struktur.
Und manchmal merkt man erst nach ein paar Jahren, dass man es anders hätte machen sollen… ça arrive.
Si je devais donner un dernier conseil : prends le temps. Parle chiffres. Projette-toi vraiment.
Un bon statut, ce n’est pas celui qui fait rêver. C’est celui qui te laisse dormir tranquille.
